지분적립형 주택 고양창릉 12월 첫 공급, 분양가 25%만 내고 입주하는 방법 총정리
목돈이 부족한 청년·신혼부부도 내 집 마련이 한층 쉬워집니다. 국토교통부가 2026년 12월 경기 고양창릉에서 ‘지분적립형’ 공공분양주택을 처음으로 공급합니다. 분양가의 25%만 내고 입주한 뒤, 나머지 지분을 20년에 걸쳐 나눠 사는 방식입니다.
지분적립형 주택이란?
지분적립형은 집을 한 번에 사지 않고, 지분을 단계적으로 쌓아가는 공공분양 모델입니다.
- 입주 시까지 분양가의 25%만 취득 (계약금 10% + 입주금 15%)
- 이후 4년마다 15%씩, 총 5회에 걸쳐 잔여 75% 취득
- 전체 지분 취득 기간: 20년
- 미취득 지분에 대해서는 주변 전세 시세의 90% 수준으로 임대료 납부
수도권 평균 공공분양가(전용 55㎡ 기준 5억 1,000만 원)로 계산하면 초기 자금은 약 1억 2,800만 원입니다. 정부가 검토 중인 LTV 40% 대출이 적용되면 초기 자기자금은 7,700만 원 수준까지 줄어듭니다.
고양창릉 첫 공급 정보
- 단지: 고양창릉 S-2블록
- 전체 세대: 1,057세대
- 지분적립형 물량: 284세대
- 공급 시기: 2026년 12월
- 전매제한: 10년
- 실거주 의무: 5년
물량의 70%는 특별공급, 30%는 일반공급으로 배정될 예정입니다. 자산·소득 요건도 있습니다. 총자산 3억 6,200만 원 이하(자녀 2명 출산 시 4억 3,100만 원까지 완화), 3인 가구 기준 월소득 753만 원 이하(맞벌이 1,507만 원 이하)여야 합니다.
실제 부담은 얼마나 될까? (국토부 예시)
분양가 5억 1,000만 원, 주변 전세 시세 4억 원 가정 시:
- 초기 지분 취득: 1억 2,800만 원
- 미취득 지분(75%) 임대료를 전액 월세로 전환하면 월 약 79만 원
같은 조건의 일반 전세 임차인은 보증금 1억 3,000만 원에 월세 약 124만 원 수준입니다. 지분적립형이 초기 목돈과 월 부담 모두에서 유리합니다.
추가 지분 취득 가격은 그때의 시세가 아니라 최초 분양가 + 기간 이자로 산정됩니다. 회차마다 반드시 취득해야 하지만, 경제적 사정이 있으면 최대 1년까지 유예할 수 있습니다.
이익공유형Ⅱ도 함께 추진
지분적립형과 함께 ‘이익공유형Ⅱ’도 도입됩니다. 분양가의 70%(한도 5억 원)를 주택도시기금에서 저리로 의무 대출받는 방식입니다. 대출을 제외한 초기 자금은 약 1억 5,300만 원입니다.
- 금리: 디딤돌대출 기본금리보다 1%p 낮음 + 우대금리 최대 0.5%p
- 금리 하한: 현행 1.2%
- 집값 상승 차익은 대출 평균잔액 비율에 따라 기금과 공유
- 시장에 자유롭게 매각 가능, 대출 상환만으로도 정산 종료 가능
기존 나눔형과 달리 출구가 훨씬 유연합니다. 다만 법적 근거 마련을 위한 공공주택 특별법령 개정이 필요합니다.
왜 도입됐을까?
자산은 아직 적지만 앞으로 소득과 주택 구입 여력이 커질 청년·실수요자를 위한 정책입니다. 8·13 도심 공급 신속화 방안의 후속 조치로, 앞으로 LH 공공분양에 단계적으로 확대됩니다. 연내 발표될 LH 2027년 분양계획에도 관련 단지가 포함될 예정입니다.
정리하면
지분적립형 주택은 ‘할부로 집 사기’에 가깝습니다. 초기 부담을 크게 줄이면서도 장기적으로 완전한 소유권을 확보할 수 있는 구조입니다. 12월 고양창릉 공급을 시작으로 앞으로 물량이 늘어날 예정이니, 자격 요건과 자금 계획을 미리 점검해 보시기 바랍니다.
※ 본 내용은 2026년 11월 4일 국토교통부 발표 자료를 바탕으로 작성되었습니다. 실제 분양공고 시 세부 조건이 달라질 수 있으니 LH 및 국토부 공식 공고를 반드시 확인하세요.
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