2026 도심 공공주택 용적률 1.4배 완화! 국토부 시행령 개정안 총정리 | 9.7대책 후속 주택 공급 폭발 기대
작성일: 2026년 4월 7일 | 경제블로그 | 국토교통부 정책 분석
정부가 주택 공급 확대를 위한 강력한 후속 조치를 발표했습니다. 2026년 4월 6일 국무회의에서 의결된 공공주택 특별법 시행령 개정안은 도심 공공주택 복합사업의 사업성을 대폭 높이고, 공공택지 개발 속도를 가속화하는 내용으로 채워져 있습니다. 이는 지난해 9월 7일 발표된 새정부 주택공급 확대방안(9.7대책)의 핵심 후속 조치로, ‘도심복합사업 시즌2’를 본격화하는 정책입니다.
이번 개정은 역세권 중심의 고밀개발을 촉진해 2030년까지 도심 내 양질의 주택 5만 호 착공을 목표로 합니다. 기존 준주거지역에 한정되던 용적률 완화 혜택을 일반주거지역과 저층주거지까지 확대함으로써 노후 도심 재개발의 장벽을 낮추고, 주택 공급 물량을 실질적으로 늘릴 전망입니다. 아래에서 정책 핵심 내용을 이해하기 쉽게 정리하였습니다.
• 역세권 일반·저층주거지까지 용적률 법적 상한 1.4배 허용
• 공원·녹지 의무 기준 5만㎡ → 10만㎡ 이상으로 완화
• 공공택지 통합승인 대상 330만㎡까지 확대, 공공주택 비율 조정 자유화
• 3년 한시 특례 + 예정지구 지정 시 지속 적용
1. 도심 공공주택 복합사업 인센티브 대폭 확대
이번 개정의 핵심은 용적률 완화 범위 확대입니다. 기존에는 역세권 내 ‘준주거지역’에만 법적 상한의 1.4배까지 용적률을 허용했으나, 이제 역세권 내 ‘일반주거지역’과 ‘저층주거지’ 유형까지 확대 적용됩니다.
특례 기간은 3년 한시적으로 도입되지만, 특례 적용 기간 내 예정지구로 지정된 사업은 3년이 지나도 계속 적용받을 수 있도록 안정성을 보장했습니다. 또한 공원·녹지 의무 확보 기준을 사업 면적 5만㎡ 이상에서 10만㎡ 이상으로 상향 조정하여 사업 참여자들의 부담을 줄였습니다.
이러한 조치는 국회에서 발의된 공공주택 특별법 개정안과 시너지를 발휘해 도심 복합사업의 실행력을 한층 강화할 것으로 기대됩니다. LH 등 공공기관이 주도하는 고밀 개발이 활성화되면 서울·수도권 노후 저층 주거지의 주택 공급이 크게 증가할 전망입니다.
2. 공공택지 사업 속도 및 공급 탄력성 제고
도심 복합사업 외에도 공공택지 조성사업의 효율성을 높이는 방안이 대거 포함되었습니다.
- 협의양도인 제도 명확화: 토지 소유주가 보상 조사 및 이주에 협조할 경우 인센티브(택지 수의계약 등)를 받을 수 있도록 조건을 구체화. 사업 속도가 빨라지고 토지 소유주 참여가 증가할 전망입니다.
- 지구지정·지구계획 통합승인 확대: 적용 대상을 기존 100만㎡에서 330만㎡ 이하로 확대. 의정부 용현 공공주택지구(7000호 규모)처럼 후보지 발표 후 6개월 이상 단축 효과가 기대됩니다.
- 공공주택 비율 조정 자유화: 기존 30만㎡ 이상 사업에서 5% 이내 가감만 허용하던 규정을 삭제. LH 직접시행 전환 물량 등 수요 변화에 따라 탄력적으로 공공주택 물량을 조정할 수 있습니다.
- 공공주택통합심의위원회 전문가 구성 조정: 도시계획 분야 5→7명 확대, 건축·철도 분야 축소로 실질적 심의 효율성을 높입니다.
3. 정책 배경과 기대 효과: 9.7대책의 실행력 강화
이번 시행령 개정은 2025년 9·7 주택공급 확대방안의 후속 조치입니다. 정부는 2026~2030년 수도권 135만 호, 전국 270만 호 이상 착공을 목표로 하고 있으며, 도심복합사업을 통해 5만 호를 담당하는 ‘시즌2’ 전략을 추진 중입니다.
기대 효과
• 사업성 개선 → 민간·공공 참여 확대
• 공급 속도 단축 → 주택난 조기 해소
• 역세권 고밀개발 → 교통 편의성과 주거 환경 동시 향상
• 공공택지 탄력 운영 → 시장 변화에 유연 대응
김영국 국토부 주택공급본부장은 “도심부터 택지까지 기존 공급 계획의 실행력을 높이기 위한 맞춤형 제도 개선”이라고 강조하며, 주택 공급이라는 목표에 집중하겠다고 밝혔습니다.
4. 부동산 시장에 미치는 영향과 투자 포인트
이번 정책은 서울·수도권 역세권 노후 주거지의 재개발 기대감을 높일 전망입니다. 용적률 1.4배 완화로 추가 주택 공급이 가능해지면서 주변 시세 상승 압력과 함께 신규 분양 시장 활성화가 예상됩니다. 특히 일반주거지역과 저층주거지 소유주들은 공공 복합사업 참여를 적극 검토할 필요가 있습니다.
정부는 향후 추가 후보지 공모와 법령 보완을 통해 2030년 목표 달성을 차질 없이 추진한다는 계획입니다. 주택 공급 확대 정책의 핵심 동력으로 작용할 이번 개정안은 장기적으로 국민 주거 안정에 기여할 것으로 평가됩니다.
※ 본 콘텐츠는 국토교통부 공식 보도자료 및 관련 국내 기사(뉴스1, 연합뉴스, 매일경제 등)를 기반으로 정리한 것입니다. 실제 사업 참여 시 국토교통부 또는 LH 문의(044-201-4947 등)를 권장합니다.