다주택자 정책 변화로 서울 아파트 매물 폭증! 외곽 거래 활성화와 전월세 시장 영향 분석

최근 정부가 다주택자의 주택 처분을 용이하게 하는 정책을 발표하면서 서울 부동산 시장에 큰 변화가 일어나고 있습니다. 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 세입자가 있는 매물의 실거주 의무를 최대 2년 유예하는 조치가 도입되자, 매물이 급증하고 있습니다. 이 글에서는 제공된 뉴스와 추가 조사 자료를 바탕으로 현황을 정리하고, 시장 영향을 분석하겠습니다.

정책 개요

정부는 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예를 종료합니다. 이에 따라 다주택자들이 세금 부담을 피하기 위해 주택을 처분하려는 움직임이 활발해졌습니다. 특히, 토지거래허가구역 내 세입자가 있는 '세 낀 매물'의 경우, 무주택자 매수 시 실거주 의무를 최대 2년 유예하도록 했습니다. 이는 매도자와 매수자 모두에게 퇴로를 열어주는 조치로, 계약 후 잔금 및 등기 기간도 강남 3구와 용산구는 4개월, 나머지 지역은 6개월로 연장됩니다.

이 정책은 이재명 대통령의 다주택자 압박 메시지와 맞물려 시장에 즉각적인 영향을 미쳤습니다. 발표 하루 만에 서울 아파트 매물이 1338건 증가해 총 6만1755건에 달했습니다. 이는 지난해 10월 이후 최대 증가폭으로, 서울 25개 자치구 모두에서 매물이 늘어났습니다.

매물 증가 현황: 지역별 분석

매물 증가는 강남 지역과 한강벨트(송파, 성동, 광진, 마포 등)를 중심으로 두드러집니다. 송파구는 19.8% 증가율을 보였고, 성동구(19.2%), 광진구(16.4%) 등이 뒤를 이었습니다. 이 지역에서는 다주택자뿐 아니라 1주택자들의 보유세 확대 우려와 상급지 이동 수요로 매물이 쏟아지고 있습니다.

서울 외곽 지역(노원, 도봉, 관악, 구로 등)에서도 매물이 증가하고 있습니다. 노원구 중계동 아파트 단지에서 하루 만에 5채의 매물이 3000만 원 낮춘 가격으로 나왔습니다. 외곽 매물은 주로 다주택자 소유로, 양도 차익이 적고 소형 평수라 처분이 용이합니다. 가격 접근성이 높아 실제 거래로 이어질 가능성이 큽니다.

전체적으로 1월 23일 이후 서울 매물은 9.8% 증가(5536건)했습니다. 그러나 외곽 일부 지역에서는 매물이 오히려 줄어드는 곳도 있어, 실수요 유입과 가격 상승 전망으로 인한 영향으로 보입니다.

32년간 서울 아파트 매매지수의 흐름 since 1986년

거래 전망과 전문가 의견

전문가들은 외곽 매물이 실제 계약으로 이어질 확률이 높다고 봅니다. 15억 원 이하 아파트가 많아 대출 규제 범위 내 자금 마련이 수월하기 때문입니다. 직방 빅데이터랩장은 "외곽 지역은 실수요자와 무주택자 진입이 가능한 가격대"라고 분석했습니다.

그러나 매수자들이 추가 하락을 기대하며 관망할 가능성도 있습니다. 강남권 호가는 일부 5억 원 낮춘 급매물이 등장했으나, 실제 거래는 주춤합니다. 토지거래허가 신청 건수 조사 결과, 성북·노원·동작구에서 증가했으나 강남·서초는 감소했습니다.

한국투자증권 부동산 전문위원은 "한강벨트 지역에서 중과 피하기와 상향 이동 매각 시도가 늘고 있다"고 밝혔습니다. 또한, 임대사업자 세제 혜택 축소 가능성으로 시장 혼란이 가중될 수 있습니다.

전월세 시장 영향

매매 매물이 증가하는 반면, 전월세 매물은 감소하고 있습니다. 올해 초 대비 10.7% 줄어 3만9642건에 그쳤습니다. 노원구(-34.7%), 구로구(-29.1%) 등 외곽 중심으로 감소폭이 큽니다. 대단지 아파트(예: SK북한산시티, 중계무지개)에서 전세 매물이 한 자릿수로 줄었습니다.

신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "다주택자 매도가 늘면 임대 매물이 줄어 주거 부담이 커질 수 있다"고 지적했습니다. 단기적으로 전월세 가격 상승이 예상됩니다.

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결론: 시장 전망

이번 정책은 다주택자 처분을 촉진해 공급을 늘릴 것으로 보이지만, 거래 회복과 가격 조정 여부는 지켜봐야 합니다. 무주택자들은 갭투자 기회를 노릴 수 있으나, 대출 규제와 세입자 승계 리스크를 유의해야 합니다. 서울 평균 갭은 8.4억 원으로, 자금 부담이 여전합니다.

부동산 시장은 정책 변화에 민감하니 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.

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