2026 설 이후 주택시장 대변동? 다주택자 양도세 폭탄 피할 수 없다!

 대통령의 다주택자 압박 정책으로 주택시장이 요동치고 있습니다. 양도세 중과 유예 종료가 5월 9일로 확정되면서 서울 아파트 매물이 급증하고 있으며, 설 연휴 이후 더 많은 급매물이 쏟아질 전망입니다. 이 글에서는 주어진 자료와 관련 기사들을 바탕으로 주택시장 현황을 분석하고, 앞으로의 전망을 정리했습니다. 다주택자라면 필독하세요.

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1. 다주택자 양도세 중과 유예 종료의 배경

이재명 대통령은 취임 후 부동산 투기 억제를 강조하며, 다주택자 양도세 중과 유예를 예정대로 종료한다고 공식화했습니다. 이는 2018년 문재인 정부 시절 도입된 정책으로, 조정대상지역 내 다주택자 양도차익에 최고 82.5% 세율을 적용하는 내용입니다. 유예 기간은 2022년부터 반복 연장되었으나, 2026년 5월 9일 이후 매매 계약분부터 중과세가 부활합니다. 정부는 잔금·등기 기간을 4~6개월 유예하고, 임차인 잔여 기간(최장 2년) 동안 실거주 의무를 완화하는 보완책을 마련했지만, 다주택자들의 부담은 여전합니다.

관련 기사에 따르면, 이 정책은 '실거주 중심' 핀셋 규제로 전환되는 신호로 해석됩니다. 재정경제부는 부동산 세제 합리화 방안을 준비 중이며, 중장기적으로 보유세 인상과 거래세 인하를 검토하고 있습니다. 대통령의 강경 메시지("망국적 부동산 투기는 무슨 수를 써서라도 잡는다")가 시장 불안을 키우고 있습니다.

2. 서울 아파트 매물 증가 현황

아실 빅데이터에 따르면, 1월 23일 대통령 선언 후 서울 아파트 매물이 5만6천219건에서 6만5천439건으로 16.4% 증가했습니다. 특히 정부의 국무회의 결정(2월 10일) 이후 5일간 5천833건이 급증했습니다. 한강벨트와 강남권이 주를 이룹니다:

  • 성동구: 36.5% 증가 (1천212건 → 1천655건)
  • 송파구: 33.7% 증가 (3천526건 → 4천716건)
  • 동작구: 26.6%, 광진구: 26.4%, 강동구: 24.3%

반면 강북구(-3.9%), 금천구(-1.8%) 등 외곽은 감소 또는 미미한 증가를 보입니다. 고가 주택 밀집 지역에서 양도차익과 보유세 부담이 크기 때문입니다. 공인중개사들은 "시세보다 10~20% 낮춘 급매물이 늘고 있다"고 증언합니다.

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3. 설 이후 주택시장 전망: 가격 하락 본격화?

설 연휴 동안 다주택자들이 매도·증여를 고민하며, 연휴 후 매물이 더 증가할 것으로 예상됩니다. 토지거래허가 기간(최소 2주)이 촉박해 4월 중순까지 약정이 이뤄져야 합니다. 전문가들은 "3~4월 급매물 절정으로 실거래가 하락할 것"이라고 봅니다. 한국투자증권 김규정 위원은 "보유세 인상 시 초고가 주택 부담이 커 다주택자뿐만 아니라 1주택자도 매물을 내놓을 수 있다"고 분석합니다.

그러나 전면적 하락은 없을 전망입니다. 공급 부족(수도권 입주 물량 28% 감소)이 하단을 지지하고, 실수요 흡수로 상승폭 둔화에 그칠 가능성이 큽니다. 한국부동산원 데이터에 따르면 서울 아파트 가격 상승률은 2주 연속 둔화(0.22%)했으나 53주째 상승 중입니다.

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다만, 매수자 우위 시장으로 전환될 수 있습니다.

4. 전월세 시장 불안: 물량 감소와 가격 상승

다주택자들이 전월세 물건을 매도로 전환하며 서울 아파트 전월세 물량이 11.09% 감소(4만2천784건 → 3만7천698건)했습니다. 봄 이사철에 전셋값 불안이 커질 수 있으며, 전세자금대출 DSR 적용으로 재계약이 증가할 전망입니다. 양지영 전문위원은 "전월세 물량 감소가 심화해 월세 부담이 커질 것"이라고 경고합니다.

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지난해 서울 월세 상승률이 10년 최고치를 기록한 만큼, 추가 상승이 우려됩니다.

5. 정부 후속 정책과 투자 팁

정부는 보유세 인상(공시가격 현실화, 공정시장가액비율 상향)을 검토 중입니다. 청와대는 유예 종료 시점을 한두 달 연기할 수도 있다고 밝혔으나, 기본 기조는 강경합니다. 전문가들은 "보유세 올리되 거래세 낮춰야" 조언합니다. 투자자로서는 '똘똘한 한 채' 전략을 강화하고, 공급 부족 지역을 주목하세요. 다주택자는 5월 전 매도나 증여를 고려할 때입니다.

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