2025년 강남 아파트 보유세 폭증: 공시가격 동결 속 숨겨진 세부담

최근 정부가 2025년 부동산 공시가격 시세반영률(현실화율)을 올해 수준으로 동결하기로 결정했습니다. 이는 공동주택 69%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5%로 4년째 유지되는 조치입니다. 그러나 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 한강벨트 지역의 아파트 가격 급등으로 인해 보유세 부담이 크게 증가할 것으로 예상됩니다. 본 포스팅에서는 이 결정의 배경, 구체적인 보유세 상승 사례, 그리고 정부의 미래 계획을 관련 자료를 바탕으로 정리하겠습니다.

공시가격 시세반영률 동결의 배경

문재인 정부 시절 수립된 공시가격 현실화 계획은 시세의 90% 수준까지 공시가격을 끌어올리는 장기 로드맵이었습니다. 그러나 윤석열 정부는 세부담 완화를 이유로 2023년부터 현실화율을 2020년 수준으로 되돌렸습니다. 2025년에도 이 수준을 유지하기로 했으며, 이는 세금 부담 증가를 억제하기 위한 조치로 보입니다. 국토교통부는 중앙부동산가격공시위원회를 통해 이 내용을 의결했습니다. 다만, 이 동결에도 불구하고 집값 상승 지역에서는 공시가격이 오를 수밖에 없습니다.

한국부동산원 자료에 따르면, 올해 11월까지 서울 아파트값 상승률은 7.27%로 지난해 같은 기간(4.25%)보다 높습니다. 이로 인해 공시가격 산정 시 시세 변동분이 반영되어 보유세가 증가하게 됩니다.

강남3구 아파트 보유세 상승 사례

정부 추정치에 따르면, 서울 서초구 아크로리버뷰(전용 78㎡)의 공시가격은 올해 27억2300만원에서 2025년 32억8400만원으로 상승합니다. 이에 따라 보유세(재산세+종합부동산세)는 1204만원에서 1599만원으로 33% 증가할 전망입니다. 강남구 압구정동 신현대9차(111㎡)는 공시가격이 43억7800만원으로 26% 오르며, 보유세가 1858만원에서 2647만원으로 상승합니다. 종부세만 700만원 이상 추가 부담입니다.

송파구 잠실엘스(84㎡)의 경우 공시가격 21억3300만원으로 보유세가 582만원에서 712만원으로 증가합니다. 마포구 래미안푸르지오(84㎡)는 355만원(23%↑), 용산구 한가람아파트(84㎡)는 552만원(16%↑)으로 추정됩니다. 반포자이(국평) 같은 고가 아파트는 보유세가 1800만원에 달할 수 있습니다.

이러한 상승은 집값 급등에 비해 상대적으로 미미하지만, 고가 주택 소유자들에게는 상당한 부담입니다. 예를 들어, 아크로리버뷰의 실거래가는 29억7000만원에서 48억2000만원으로 20억원 가까이 올랐으나 보유세 증가분은 400만원 정도입니다. 강남3구 전체적으로 보유세가 20~40% 증가할 것으로 보입니다.

정부의 공시가격 산정 체계 재정비 계획

정부는 내년까지 연구용역을 통해 공시가격 산정 방식을 재정비할 예정입니다. 국토연구원이 맡은 이 용역에서는 시세반영률을 5년 단위로 설정하여 안정성과 예측 가능성을 높이는 방안을 검토합니다. 현행 '시세 × 시세반영률' 방식을 유지하되, 지역 형평성과 시장 가치 파악의 한계를 고려합니다. 연간 조정 폭은 1.5% 이내로 제한할 계획입니다.

공시가격은 세제뿐만 아니라 건강보험, 기초생활보장, 장학금 등 67개 행정제도에 영향을 미칩니다. 따라서 정부는 각계 의견을 수렴해 제도를 개선할 방침입니다. 전문가들은 명확한 근거 마련과 조세 저항 완화를 강조합니다.

결론: 부동산 시장의 미래 전망

2025년 공시가격 동결은 전체적인 세부담 완화에 기여할 수 있지만, 강남 등 특정 지역에서는 집값 상승으로 인한 보유세 증가가 불가피합니다. 이는 부동산 시장의 양극화를 심화시킬 수 있습니다. 투자자나 주택 소유자들은 최신 추정치를 확인하고 세금 계획을 세우는 것이 중요합니다. 정부의 재정비가 어떻게 진행될지 주목해야 할 시점입니다.

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